海南省三亚市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

为加快建立符合城乡统一建设用地市场，形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，根据党的十八届三中全会关于完善土地二级市场和中央全面深化改革的决策部署，及国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的要求，结合三亚市实际，制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为经济社会持续健康发展，全面建成小康社会提供用地保障。

二、基本原则

按照优化市场、提高市场配置的科学性，遵循以下原则：　　

（一）把握正确方向原则。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”总体要求，强化监管责任，不断健全和发展城乡统一建设用地市场。

（二）规范市场运行原则。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进要素流通，提高资源配置效率。

　　（三）维护合法权益原则。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。

　　（四）提高服务效能原则。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。

    （五）注重改革协同原则。注重与不动产统一登记、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

三、工作职责

土地二级市场的试点管理工作由三亚市人民政府行使。试点的范围是建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。建设用地使用权的转让、出租和抵押由土地权利人提出申请，由市国土资源交易中心 组织审核及办理。

四、工作政策措施

（一）完善交易机制。

1.完善建设用地使用权转让机制。明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。明确以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式供应的建设用地在转让前应满足的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，由受让方依法依规足额补缴土地出让收入。以出让方式取得的建设用地使用权转让的，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应保障其交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资（入股）和授权经营方式取得的建设用地使用权转让，可以参照以出让方式取得的建设用地使用权转让规定。

完善土地分割转让政策。探索土地分割转让措施，明确分割条件，规范分割流程，促进存量土地盘活利用。

实施差别化的税费政策。可根据本地实际，在地方权限内探索差别化的税费政策。充分发挥城镇土地使用税在节约集约用地中的作用；对于闲置土地，从严征收土地闲置费。

2.完善建设用地使用权出租机制。以出让方式取得的建设用地使用权出租或以租赁方式取得建设用地使用权转租的，不得违反法律法规和出让合同或租赁合同的相关约定。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应经依法批准，并按照有关规定上缴应缴的土地出让收入。研究建立划拨建设用地使用权出租的巡查发现、举报和查处机制，严格加强监管。国土资源、财政、税务、工商等部门应加强协作，在不动产登记、税务、工商等方面加强联动，加大土地出让收入征收管理力度，防止国有资产流失。

3.完善建设用地使用权抵押机制。放宽对抵押权人的限制。按照债权平等原则，明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。合理确定划拨建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的建设用地使用权依法抵押，其抵押价值应根据划拨建设用地使用权权益价格设定。

　　（二）创新运行模式。

1.建立交易平台。在现有的土地交易机构或平台基础上搭建统一的二级市场交易平台，提供服务场所，办理交易事务，建立统一的信息系统，提供信息发布、归集和查询服务，主动接受社会监督。

2.规范交易流程。明确土地二级市场各交易环节和流程的基本规则，建立“信息发布—达成交易—签订合同—交易监管”的交易流程。以划拨方式取得的建设用地使用权交易的，土地交易管理部门应对划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核;以出让方式取得的建设用地使用权交易的，土地交易管理部门应切实加强事中事后监管。交易合同包括建设用地使用权转让合同、建设用地使用权出租合同、建设用地使用权抵押合同等。研究制定土地二级市场交易合同示范文本。

3.加强交易管理与不动产登记的有序衔接。要建立健全土地交易平台和不动产登记信息平台的互通共享机制。土地交易管理部门为不动产登记机构的分设部门，不动产登记机构要衔接好土地转让、出租、抵押交易监管信息等原始资料。

　　（三）健全服务体系。                              

　　1.培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易提供咨询、估价、经纪等服务。要加强指导和监管，引导其诚信经营，对失信的要建立惩戒和退出机制。

　　2.做好咨询和调解服务。发挥土地交易机构或平台的专业优势，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。

　　3.提高办事效率。在土地交易机构或平台内汇集税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，为交易各方提供一站式服务，提高办事效率和服务水平。

　　（四）加强监测监管。

1.强化监测分析。要健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，研究判断分析市场形势。

　　2.完善市场调控。强化一、二级土地市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控。

　　3.强化价格监管。完善公示地价体系，定期发布基准地价或标定地价。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。交易主体应当如实申报交易价格，不得瞒报或者作不实申报。申报价格低于基准地价或标定地价一定比例的，政府可行使优先购买权;高于基准地价或标定地价一定比例的，政府可依法依规实施交易管制。

　　4.加强合同履约监管。土地转让后，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，受让人应依法履行。国土资源、住房城乡建设等部门要加强合同履约监管，并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。

　　5.严格责任追究。要强化监督问责，减少寻租空间，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

　　（五）强化部门协作。国土资源、住房城乡建设、财税、国有资产管理、工商、金融监管等部门要建立联动机制，落实相关责任，强化沟通衔接。加强涉地司法处置的衔接，对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件，国土资源部门应加强与人民法院的沟通，主动提供所涉不动产的权利状况。加强涉地资产处置的衔接，国有资产等管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得规划、国土资源部门出具的意见，并如实告知当事人。

五、试点目标

通过改革试点，到2018年年底，在三亚市建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。

六、工作要求

　（一）加强组织保障。各有关部门要加强协调配合，稳妥有序推进试点。国土资源部门会同财政、住房城乡建设、农业、人民银行、税务、工商、银监等单位，建立共同推进试点的工作机制，统筹协调和指导支持试点各项工作，保障试点运行。

　　（二）推进试点实施。

　　1.市国土资源局组织编制实施方案，经市政府审核同意后报省国土资源厅。由省国土资源厅报省政府批准后，按要求报国土资源部批复。

　　2.市国土资源部局要会同相关部门，根据试点工作要求尽快完成各项基础性准备工作，完善工作机制，明确责任分工，组织开展试点。

3.及时研究解决试点中存在的问题。按照边试点、边研究、边总结、边提炼的要求推进试点工作，形成试点成效及年度进展报告，按要求上报。开展试点中期评估，形成评估报告按程序上报。形成试点总结报告，总结政策实施效果、提出相关法律法规的修改建议，经省政府同意后报国土资源部。　　

　　（三）完善制度建设。依照《宪法》《物权法》《担保法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）的规定，主动适应改革和经济社会发展的需要，完善相关制度，解决存在的政策问题，提出制订和修改相关法律、法规、政策的建议。

（四）做好宣传引导。加强对试点工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。

七、工作安排

（一）准备阶段。制订试点实施方案及报批（2017年3月25日前）

根据国土资源部《试点方案》要求，结合三亚市实际，在省委、省政府指导下，于3月20日前形成工作方案、实施方案上报市政府，于3月25日前由市政府报省国土厅审核。

1.宣传发动。举办培训班,办公室人员及各区政府、相关业务人员参加学习培训，提高对完善土地二级市场工作的认识，明确工作内容及工作程序。

通过各种媒体、多种形式，向市民宣传开展土地二级市场试点管理工作，及构建交易规则、机制的重要意义，充分调动土地权利人参与配合的主动性，依法保护土地权利人的合法权益，为完善土地二级市场的管理营造良好的社会舆论氛围。

2.组织准备。制订工作方案（3月15日前报送省国土厅审核并经省政府同意后报国土资源部批准）。

3.行政准备。成立机构，在市不动产登记中心设立土地交易管理部。

4.技术准备。开展宣传发动和业务培训、建设规章制度。

5.人员准备。由市不动产登记中心划转业务人员。

（二）实施阶段。成立领导小组、完善机制、平台建

设（2017年4月至2018年7月）

1.成立领导小组。三亚市人民政府成立“三亚市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组”，领导小组下设办公室。办公室设在市国土资源局，办公室主任由市国土资源局高富宅局长兼任。

2.搭建平台，完善交易流程。结合《三亚市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作方案》，开展三亚市建设用地二级市场试点工作、完善交易体制中建设用地使用权转让机制、土地分割转让政策、建设用地使用权出租机制。在现有土地交易机构或平台基础上搭建统一的二级市场交易平台，提供服务场所，办理交易事务，建立统一的信息系统，提供信息发布、归集和查询服务，主动接受社会监督。规范交易流程。明确土地二级市场各交易环节和流程的基本规则，建立“信息发布—达成交易—签订合同—交易监管”的交易流程。加强交易管理与不动产登记的有序衔接。

3.制定配套政策。市国土资源局负责完善土地二级市场试点管理工作，推动制定相关制度和交易规则，培育符合现代市场体系要求的土地二级市场，保障公平竞争、维护市场秩序、促进要素流通，切实发挥市场在资源配置中的决定性作用。

（三）总结阶段。（2018年7月下旬至8月20日前）

总结实施效果、提出相关法律法规的修改建议，形成试点总结报告报送省国土厅审核后报国土资源部。